★≤™¶今年(nián)兩會(huì)期間(jiān)，李克強總理(lǐ)在β≠✘¥《政府工(gōng)作(zuò)報(bào)告》提出“健全地(dì×‍)方稅體(tǐ)系，穩妥推進房(fáng)地(dì)産稅立法&rdquoγ£∏π;，全國(guó)人(rén)大(dà)表示“有(yǒu)關方面正♦β在抓緊起草(cǎo)和(hé)完善房(fáng≈↑₽σ)地(dì)産稅法律草(cǎo)案”，房(fáng)地(dì)産ε✘稅立法預計(jì)将在2020年(nián)前完成。房(fáng)地(dì)産稅，Ωβ≥成為(wèi)近(jìn)期市(shì)場(chǎng)討(tǎo)論>​♠的(de)焦點。

      房(fáng)地(dì)産稅的✔σ™(de)定義，是(shì)指一(yī)切與房(fáφβng)地(dì)産經濟有(yǒu)直接關系的(de)稅，包括♥♣₽房(fáng)地(dì)産業(yè)增值稅'×、企業(yè)所得(de)稅、個(gè)人(rén)所得(de)稅∞£≠、房(fáng)産稅、城(chéng)鎮土(tǔ)地(dì)使用≤Ω(yòng)稅、土(tǔ)地(dì)增值稅、契稅等↑♠等。而近(jìn)期熱(rè)議(yì)的(de)實際上(•↔shàng)是(shì)房(fáng)産&λ>稅，即以房(fáng)屋為(wèi)征稅對(duì)象，按 λ房(fáng)屋的(de)計(jì)稅餘值或租金(jīn)收入為(wèi)✘$×計(jì)稅依據，向産權所有(yǒu)人(rén)征收的(de)一←∏≤(yī)種财産稅。因此，房(fáng)産§​↓稅屬于房(fáng)地(dì)産稅的(de)一(yī)種。

      房(fáng)産稅是(shì)在保有(y©∏♣ǒu)階段、針對(duì)存量房(fáng)征收的(de)稅種，而我γ'≤'國(guó)現(xiàn)行(xíng)的(de)房(fáng)地♠≈¶(dì)産稅集中在建設交易環節、針對(duì)增量房(fáng)征∑↑≥σ收。根據财政部的(de)統計(jì)，2017年(nián)我國(guó)一(yī)般公共預算(sγ• ✔uàn)收入為(wèi)17.3萬億元，其中稅收收入為(wèi)14.4萬億元，在稅收中占比前三的(de)分(fēn)别為(wèi© ♠)：增值稅5.64萬億元，企業(yè)所得(de)稅3.21萬億元，土(tǔ)地(dì)和(hé)房(fá♠♥∏ng)地(dì)産相(xiàng)關稅收1.64萬億（契稅4910億元，土(tǔ)地(dì)增值稅4911億元，房(fáng)産稅2604億元，城(chéng)鎮土(tǔ)地(dì '♦←)使用(yòng)稅2360億元，耕地(dì)占用(yòng)稅1652億元）。2017年(nián)我國(guó)政府性基金(jīn)預算(s'≈uàn)收入為(wèi)6.15億元，其中國(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)使用(±₹δ₩yòng)權出讓收入（即土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)）為(wèi)5.2萬億元。

     為(wèi)何政府要(yào)大(dà)力推動房(fán‍ β$g)産稅的(de)立法工(gōng)作(zuò)？房♣✔(fáng)産稅主要(yào)有(yǒu)3個(gè)作(zuò)用(yò<•☆ng)，一(yī)是(shì)保障政府财政收入，二是(shì)調節♣§×财富分(fēn)配機(jī)制(zhì)，三是(ε£÷☆shì)抑制(zhì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(ch Ω•φǎng)投機(jī)需求。

      房(fáng)地(dì)産稅屬于地(dì)方稅，由地(dì)方稅務部門±‍‍(mén)征收，主要(yào)用(yòng)☆∞★φ于基層建設，滿足教育、交通(tōng)、治安、基礎設施等支出。在發達國(guó​×"☆)家(jiā)，房(fáng)産稅較高(gāo)的(de)地(dì)區(qū ↓)公立學校(xiào)教育水(shuǐ)平往往都(dōu)☆γπ∑比較高(gāo)。就(jiù)中國(guó)地(dì)産行(xí©↕>∑ng)業(yè)而言，高(gāo)速發展的(de)黃(₽​•huáng)金(jīn)時(shí)代已經過去(qù)，市(shìβ$)場(chǎng)規模難以增加。目前一(yī)線城(ch≥÷♥≠éng)市(shì)已進入存量房(fáng)時(s☆ hí)代，二手房(fáng)成交量早已超過一(yī)手房(fáng)，而&‌≤≤核心二線城(chéng)市(shì)也(yě)有(yǒu)這∞©♣(zhè)種趨勢，以杭州為(wèi)例，其在2017年(nián)二手房(fáng)成交量首次超過一(yī)手房(fáng∏Ω>)。去(qù)年(nián)全國(guó)土(tǔ)地(dì)出讓金(​&≠€jīn)高(gāo)達5.2萬億，占地(dì)方政府财政收入較高(gāo)，未來(σ©lái)随著(zhe)城(chéng)鎮化(huà)進•× φ程趨于結束，土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)将會(✘δhuì)下(xià)滑，屆時(shí)需要(yào)保有(yǒu÷↑)環節的(de)房(fáng)産稅替代開(kāi)發建↑γ>₹設環節的(de)土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)和(hé)相¥ (xiàng)關稅收。除了(le)保障财政收入，房(fáng)産稅也(yě)能 ↔ ₩(néng)增加多(duō)套房(fáng)↓÷人(rén)群的(de)持有(yǒu)成本，調解收入财富分(fēn)‍ε配、促進社會(huì)公平、抑制(zhì)部分(fēn)投機( δ§jī)需求。

     &n∞Ωbsp;現(xiàn)在國(guó)內(nèi)需要↓ ±(yào)繳納房(fáng)産稅的(de)城(chéng)≠♥市(shì)是(shì)上(shàng)海(hǎi)和(h∏α✔é)重慶，但(dàn)由于兩地(dì)的(de)房(fán£≥♦g)産稅試點辦法均設置很(hěn)高(gāo)的(de)免稅面積，且稅率較低↕Ω(dī)，征收的(de)金(jīn)額并不(b•✔©ù)多(duō)。以重慶為(wèi)例，其征收對(d☆​uì)象為(wèi)：1、個(gè)人(rén)擁有(yǒu)的(d≠" &e)獨棟商品住宅；2、個(gè)人(rén)新購(gòu)的(de)高•&(gāo)檔住房(fáng)（建築面積交易單價達到(dào)↑₽γ≥上(shàng)兩年(nián)主城(chéng)九區(qūδ₽↑≈)新建商品住房(fáng)成交建築面積均價2 倍及以上(shàng)的(de)住房(fáng)）；3、在重慶市(shì)同時(shí)無戶籍、無企≥™ <業(yè)、無工(gōng)作(zuò)（三無人(rén)員(yuán¶$$)）的(de)個(gè)人(rén)新購(gòu)的(de)首套及以上(shà∑₩≥ng)的(de)普通(tōng)住房(fáng)。獨棟商品住宅和(hé)高(g↓♦×āo)檔住房(fáng)單價在上(shàng)兩年(nián)主城(ché₩β×ng)九區(qū)新建商品住房(fáng)成交建築面積均價3倍以下(xià)的(de)住房(fáng)，稅率為​♣₽≤(wèi)0.5%；3倍至4倍的(de)稅率為(wèi)1%；4 倍及以上(shàng)的(de)稅率為(wèi)← <1.2%。實際上(shàng)重慶市(shì)房(fáng)産稅覆蓋→∏←的(de)範圍非常有(yǒu)限。

     從(cóng)國(gu₽δó)外(wài)的(de)發展經驗看(kà€•n)，大(dà)多(duō)數(shù)∏σ©發達國(guó)家(jiā)都(dōu)♠→¶✔實施了(le)房(fáng)産稅制(zhì)度。以美(m★••ěi)國(guó)為(wèi)例，早在19世紀，美(měi)國(guó)↕•×★就(jiù)已有(yǒu)部分(fēn)州開(kāi★•φ→)始征收房(fáng)産稅，目前每個(gè)州都(dōu)有(y₩'ǒu)征收房(fáng)産稅的(de)法規，稅率在1%-3%之間(j₩Ωiān)。韓國(guó)在2005年(nián)出台房(fáng)産稅，稅率在©&€∏0.75%-2%之間(jiān)，取決于房(fáng)産的(de)價β ↓值。從(cóng)房(fáng)産稅占地(dì)方财政收入比例來( ★££lái)看(kàn)，美(měi)國(guó§<δ★)約為(wèi)15%，韓國(guó)約為(wèi)20%左右，日(rì)本§‌約為(wèi)40%，而中國(guó)地(dì)方政府主要(yπ↕∞≈ào)依賴土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)，20>↑16年(nián)占比高(gāo)達43%（地(dì)方财政收入為✔•✔®(wèi)8.7萬億，土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)為(wèi•↑₩)3.75萬億）。發達國(guó)家(jiāβ∑)房(fáng)産稅制(zhì)度經過長(cháng)σ 時(shí)間(jiān)的(de)實踐和(hé)發展，已經比較成熟，整體φ•(tǐ)特點是(shì)寬稅基（即征收範圍廣）、低α★(dī)稅率、累進稅率（持有(yǒu)房(fáng)産越多(§↓duō)，稅率越高(gāo)）。關于房(γ↕‌Ωfáng)産稅對(duì)房(fáng)價的(de)影(yǐng)響，有(yǒ↓•u)學者研究過英、美(měi)、日(rì)、韓、台灣、≈★₽β香港等地(dì)區(qū)的(de)房(f  áng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)曆史，發現§×σ↕(xiàn)單一(yī)房(fáng)産稅對(duì)當地(d¶ ì)房(fáng)價并沒有(yǒu)決定性的(d<♦£e)影(yǐng)響，長(cháng)期趨勢仍然是<‍(shì)由供求關系、市(shì)場(chǎng)利率、人(↔∑rén)口等衆多(duō)因素決定。

2016年(nián)，我國(guó)總人(rén)口13.8億，城(chéng)£γ♥σ鎮化(huà)率約為(wèi)58%，城(chéng)★¶>β鎮人(rén)均住宅建築面積為(wèi)36.6平→​♠♦米，全國(guó)城(chéng)鎮住宅存量建築面積約為♣♣≤∞(wèi)293億平米，2017年(nián)'φ↕全國(guó)商品住宅銷售額13.4萬億元，銷售面積16.9億平米，折合均價₽±↓♥約7900元/平米，估算(suàn)全國‍•(guó)城(chéng)鎮住宅市(shì)值為(wè≥™σ$i)231萬億元。如(rú)果按照(zhào)2%的(de)稅¶↔​¥率全部征收房(fáng)産稅，每年(nián)房(fáng)産稅總δΩ額約4.6萬億。與之相(xiàng)對(duì)比的(de)是(shì)，π∏2017年(nián)我國(guó)土(tǔ)地(dì)和(∞ ♣¥hé)房(fáng)地(dì)産相(xiàng)關稅收1.64萬↑★億，土(tǔ)地(dì)出讓金(jīn)5.2萬億元。考慮一(y↔σī)定比率免征，實際征稅收入會(huì)大±φ(dà)打折扣（目前上(shàng)海(hǎi)試點人(rén)均6←×0平米以內(nèi)免征），不(bù)足以完全替代土(tǔ)地(dì)收入，₽←且我國(guó)有(yǒu)很(hěn)多(↕πduō)無法确權的(de)小(xiǎo)産₽↕↑↑權房(fáng)。未來(lái)很(hěn)長(c•÷háng)一(yī)段時(shí)間(jiān)，房(fáng)産£​稅難以完全替代土(tǔ)地(dì)财政。長↔Ω(cháng)遠(yuǎn)來(lái)看±"×(kàn)，考慮10-20年(nián)後，我國(guó)完成©φ₩π城(chéng)鎮化(huà)進程，城(chéng)鎮€←化(huà)率達到(dào)70%，假設人(rén)均住宅面積40平米，δ→♦•均價10000元/平米，對(duì)應全國(guó)城(™↔ ∑chéng)鎮住宅市(shì)值約為(wèi)400↓®萬億元，如(rú)果存量房(fáng)産全部納入‍ '₹征稅範圍，按平均1.5%稅率征收，才能(néng)替代目前的(de)土(tǔ)φ↕≥地(dì)出讓金(jīn)。

發達國(guó)家(jiā)已經完成城(chéng)鎮化(huà)進程，普σ​¥遍征收房(fáng)産稅作(zuò)為(wèi)地(dì)方财政收±$←入的(de)重要(yào)來(lái)源，我國(guó)征收房(f↓γ‌₩áng)産稅是(shì)大(dà)勢所趨，是(s↓<•‍hì)曆史進程中的(de)必然。但(dàn)從(cóng)客觀現☆™≤(xiàn)實來(lái)講，我國(guó)國(guó)€ε‌↓情複雜(zá)，征收房(fáng)産稅有(yǒu)大(dà)量問↑Ω♥ (wèn)題需要(yào)解決，問(wèn)題主要(yào)集中在 λ←稅基（征收範圍）、稅率、房(fáng)産價值評估∑€'三方面。預計(jì)政府會(huì)循序漸進，不(bù)斷推動Ω>房(fáng)産稅的(de)落地(dì)和(hé)完善，等到∏✘₹(dào)我國(guó)城(chéng)鎮化(hu৩)進程接近(jìn)尾聲的(de)時(shí)候，房(fángσ₹<>)産稅制(zhì)度也(yě)将成熟完善。

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