從(cóng)1998年(nián)住房(fáng)制(zhì)度全面₹§市(shì)場(chǎng)化(huà)γ£改革至今，中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎnασ☆g)已經經過20年(nián)的(de)快(kuài)速發展。截至2017♦‌年(nián)，中國(guó)城(chéng)鎮化βσ(huà)率達到(dào)58.5%，根據φ₹©國(guó)際經驗，未來(lái)城(chéng)鎮化(huà)進程将趨緩，$↓城(chéng)鎮化(huà)率逐漸提升至70%以上(shàng∞ )。去(qù)年(nián)城(chéng)鎮居民(m£₽ín)人(rén)均住房(fáng)建築面積36.6平方σ→₩米，已經高(gāo)于日(rì)韓，與發達國(guó)家(jiā)水£✘(shuǐ)平相(xiàng)當，在城(chéng)鎮存≈≥"量的(de)300億平米商品房(fáng)中，盡管隻有(yǒu♦α)160億屬于1988年(nián)之後建設的(de)，但(dàn)基本上ε♠¶(shàng)實現(xiàn)了(le)住有(yǒu)所 &居。房(fáng)地(dì)産開(kāi)發的(de)黃(↔≤huáng)金(jīn)時(shí)代已經過去(q✘φ✔ù)，未來(lái)将進入每年(nián)銷售面積穩定甚至下(xià)滑的(α↑de)“後地(dì)産時(shí)代”， ≠行(xíng)業(yè)将從(cóng)增量向存量市(shì)場(c™≥↕¥hǎng)轉變，資本市(shì)場(chǎng)中™σ↑房(fáng)地(dì)産股票(piào)的(de)市(s£∑hì)盈率幾乎不(bù)會(huì)超過10倍ε© ♠，也(yě)反映了(le)市(shì)場(chǎn↑ ↕‍g)對(duì)地(dì)産開(kāi)發行(xíng)業(yè)長( ♠cháng)期空(kōng)間(jiān)的(de)擔憂。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

随著(zhe)中國(guó)人(rén)均收入的(de)提高(gā '÷λo)，居民(mín)消費(fèi)将更加注重品質和(hé)服務體(tǐ)驗。φ¶σ在居民(mín)的(de)衣食住行(xíng)中↓∞→，“住”的(de)品質将越來(láφ☆&≥i)越重要(yào)，而影(yǐng)響居住品質的(de≈$&")，除了(le)住房(fáng)品質，最重要(yào)的(✔✔✔de)就(jiù)是(shì)社區(qū)物(wù)業(yè)服務。↑¥™物(wù)業(yè)服務行(xíng)業(yè)¶λ©™具備持續、穩定、高(gāo)頻(pín)Ω>γ、剛性的(de)消費(fèi)屬性，其提供的(€©Ωde)維護、養護、管理(lǐ)等一(yī)系列服務貫穿房(fáng)‍​産的(de)生(shēng)命周期。

過去(qù)20年(nián)裡(lǐ)，物(Ω♠•‍wù)業(yè)服務定位于房(fáng)地(dì)産産業(yè)鏈的(de)↑©★末端，商品房(fáng)開(kāi)發才是(shì↕Ωδ)地(dì)産商的(de)核心業(yè)務，其下‌★©(xià)屬的(de)物(wù)業(yè)公司往往被視(€‌¶∞shì)為(wèi)成本中心，并不(bù)以盈利為(wèi)目的(de&₽)，從(cóng)事(shì)最基本的(de)保修、保∞'潔、保綠(lǜ)、保安工(gōng)作(zuò)φ☆，沒有(yǒu)動力提高(gāo)經營效率、拓展收入來(lái)源，因此物< (wù)業(yè)行(xíng)業(yè)給人(rén)的(de)感覺是(s✘§↓ hì)缺乏盈利能(néng)力、沒有(yǒu↕♥¥)成長(cháng)性。然而，近(jìn)年(nián)來π≥↓<(lái)各大(dà)地(dì)産商都(dōu)在推進業(yè)務多¥→(duō)元化(huà)，紛紛剝離(lí)旗下(xià)物(wù) π←業(yè)公司獨立發展，在資本市(shì)場(chǎng)單獨上£≥×(shàng)市(shì)。剝離(lí)後的(de)物(wù)業(yè) >公司不(bù)僅積極拓展存量市(shì)場(chǎng)，<★≥提高(gāo)市(shì)場(chǎng)份額，更在多(duō)元化(huàβ₹β)增值服務方面積極探索，挖掘新的(de)盈₩ε 利增長(cháng)點。

 （數(shù)據來(lái)源：中國(guα‍←ó)指數(shù)研究院） 

依靠收取基礎物(wù)業(yè)管理(lǐ)費(fèi)的(d‍∞ ±e)模式，主要(yào)風(fēng)險在于成本的(​ '±de)剛性上(shàng)漲。目前中國(guó)物(w÷ ​ù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)具有('™yǒu)勞動密集型的(de)屬性，人(rén★>↔≥)力成本占總成本50%以上(shàng)，人(ré$γ≈₽n)力成本必然會(huì)逐年(nián)上(shàng)升，行₹←✔(xíng)業(yè)內(nèi)的(de)龍頭≥↑企業(yè)通(tōng)過設備智能(né<€γ​ng)化(huà)、管理(lǐ)優化(huà)、縮減人(•‍•≤rén)工(gōng)等方式控制(zhì)成本，實現(x♠£≤iàn)業(yè)務精細化(huà)、标準化(huà)後的(>★♠≠de)規模效應，同時(shí)物(wù)業(yè)費(fèi)γ>每年(nián)整體(tǐ)有(yǒu)穩₹ φ定的(de)增長(cháng)。在行(xíng)業(yè)整>™✔合、龍頭管理(lǐ)面積快(kuài)速增長(cháng)的(de)​π'§背景下(xià)，人(rén)力成本上(shàng)升暫時✘ (shí)不(bù)會(huì)是(shì)行(xíng)業(yè)的(de £↕)主要(yào)風(fēng)險。

基于社區(qū)經濟的(de)增值服務，是(shì)物(w§ ×$ù)業(yè)行(xíng)業(yè)的£¶(de)潛在增長(cháng)點，有(yǒu)較大(dà)的(de)可€♥(kě)拓展空(kōng)間(jiān)。物(wù)業(yè)管理(lǐ)公σ≈σ司和(hé)小(xiǎo)區(qū)內(nèi)居民(mín) φπ日(rì)常接觸頻(pín)繁，處于小(™≤xiǎo)區(qū)的(de)線下(xià)₽<≤流量入口，且用(yòng)戶粘性極強（隻要(yào)基礎物ε★(wù)業(yè)服務品質好(hǎo)，拓展增值服務會(huì)很(hěn₩☆>)順利）。增值服務主要(yào)分(fēn)為(wèi)業¥₹&★(yè)主增值服務（房(fáng)屋經紀、社區(q→β∞ū)金(jīn)融、社區(qū)零售、家( ★¥ jiā)政、幼兒(ér)早教、養老(lǎo)服務≠®等）和(hé)非業(yè)主增值服務（針對(duì)開(kāi)發商ε∑φ★的(de)顧問(wèn)咨詢服務、案場(chǎ☆©₽ng)服務、工(gōng)程服務等）。增值服務的(de)盈利能(nε★×éng)力高(gāo)于基礎服務，人(rén)員(yuán)大(  dà)部分(fēn)是(shì)物(wù)業(yè)人(rén↕≠)員(yuán)，人(rén)力成本不(bù)需要(yàσ✔∞↔o)增加很(hěn)多(duō)。十年(nián×♠)後，城(chéng)鎮化(huà)進程接近(jìn)尾聲，大(dà∏π)部分(fēn)居民(mín)居住在小(xiǎ™'o)區(qū)裡(lǐ)，各大(dà)物(wù)業(yè)公司占據™₽™線下(xià)流量入口，最貼近(jìn)業(yè)主的(d✘∏♣♥e)衣食住行(xíng)，家(jiā)政、餐飲、↔"‍養老(lǎo)、教育、文(wén)化(huà'‌)娛樂(yuè)等高(gāo)附加值的(de)社區(qū)服務收入取代基礎物✘ (wù)業(yè)服務的(de)主導地(dì)位<γ✔，将帶來(lái)物(wù)業(yè)公司盈利模式的(de)質變。 

從(cóng)投資角度看(kàn)，物(wù)業≠¥(yè)行(xíng)業(yè)與房(f&↑£áng)地(dì)産行(xíng)業(yè)雖同處一(yī)個(gè)大(©  dà)行(xíng)業(yè)裡(lǐ)，但(d'™‌àn)有(yǒu)本質區(qū)别：1、無周期性，房(fáng)地☆σ(dì)産行(xíng)業(yè)受經濟周期δ☆•影(yǐng)響，闆塊估值更是(shì)波動巨大(dà)， <δ盡管過去(qù)20年(nián)房(fáng)價呈現(xiàn)螺旋上(™'€&shàng)漲的(de)特征，但(dàn)市(shì)場(chǎng)對(d×βuì)未來(lái)存在悲觀預期，而物(wù)業(yè)¶↑行(xíng)業(yè)非常穩定；2、杠杆低(dī)，目前上(shàng)市(‍♣shì)的(de)物(wù)業(yè)公司基本處于淨現(xiàn¶&‍)金(jīn)狀态，房(fáng)地(dì)産行(★‍±xíng)業(yè)杠杆高(gāo)，受融資收緊的(de)影(yǐng)☆↑響較大(dà)；3、無政策風(fēng)險，房(fáng)地(d£≠'ì)産企業(yè)受到(dào)各類限購(gòu)®£∞↑限售限價限貸政策的(de)影(yǐng)響，而物✘‍®(wù)業(yè)行(xíng)業(yè)不(bù)存在此類風(fēng)險； ≠4、輕資産，擴張容易，除并購(gòu)以外(wài)的(de)擴∏Ω≠張并不(bù)需要(yào)資本開(kāi)支；5、成長(cháng)性±β≈‌強，有(yǒu)想象空(kōng)間(jiān)，λ↑σ‍豐富的(de)增值服務內(nèi)容不(bù)斷挖掘，新的♥ ≈ (de)盈利增長(cháng)點不(bù)斷湧現(xiàn)。

物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè✘×)各方面的(de)優勢，使其既有(yǒu)很(hěn)強的(de÷↔)防禦屬性，也(yě)有(yǒu)不(bù)錯(cuò)的(de)成長(chá&•δng)屬性。2015-2017年(nián)中國(guó)房​∞€₹(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)強勁增長(c¥₩háng)，以及行(xíng)業(yè)集中度的(de)快(ku×φài)速提升，保障了(le)物(wù)業(yè)公司未來( ‌lái)數(shù)年(nián)新增管理(♥≠lǐ)面積的(de)快(kuài)速增長(cháng)，‌λ∞<與此同時(shí)，高(gāo)盈利能(néng)力的(de)增₹λ值服務收入占比提升會(huì)帶來(lái)利潤率的(deε≈)持續改善。物(wù)業(yè)管理(lǐ)行(xíng)業(yè)®¥£<，将是(shì)後地(dì)産時(shí)代中極具投資價值的(de •)細分(fēn)行(xíng)業(yè)。

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